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都是酒店式公寓,价格为啥差别那么大? 上海酒店式公寓

发布日期:2019/3/29来源:信义房屋

信义房屋详解酒店式公寓~

来源 | 房大佬

荐读 | 上海买房时,中介推荐的「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅?到底适合哪些人买?一般价位如何?又有哪些好处?

「酒店式公寓」到底是住宅还是非住宅?两者有啥区别?

相信很多人在上海买房的过程中,都有听说过「公寓」,或者在地铁口接到过所谓的「不限购,不限贷的酒店式公寓」传单。其实,从房屋属性来看,「公寓」的意义其实是住宅,而不是现在市场上被包装成「不限购,不限贷」的「办公产权」的房子。那么酒店式公寓又是啥? 

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所以,产证上房屋类型的「公寓」就是我们常说的「住宅」,而我们常说的「酒店式公寓」一般情况下产证上会标注为「办公楼」。

那在实际情况中,住宅和非住宅究竟还有哪些区别?

1.限购政策:就目前上海的限购政策来看,住宅产权的房子限购,非住宅产权的房子不限购(仅针对境内人);

2.落户政策:可以落户的是住宅产权,不能落户的可以注册公司的是非住宅产权;

3.贷款政策:住宅首套35%首付、二套70%首付,最长贷款年限30年,首套贷款一般有利率优惠。非住宅不区分首套二套,首付50%且最长贷款年限为10年,并有比较高的利率上浮。


「酒店式公寓」市面上价位如何?


除了以上房产属性外,影响房屋价格的重要因素还有房屋的土地使用权年限,而土地使用权年限一般是根据「用途」来分。根据《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十二条土地使用权出让最高年限按下列用途确定: 

居住用地70年;

工业用地50年;

教育、科技、文化、卫生、体育用地50年;

商业、旅游、娱乐用地40年;

综合或者其他用地50年。

如图所示,该套房子的土地用途是住宅,房屋类型是「公寓」,即土地使用年限是70年的住宅。

为了方便做比较,我找了几套徐家汇板块内相仿地段的酒店式公寓,直接给大家做参考。在徐家汇板块,典型的纯住宅酒店式公寓的小区有:永新城(均价11万/平米左右),华狮国际公寓(均价8.7万/平米左右),帝景苑(均价10万/平米左右)名仕苑(均价11.5万/平米左右)。

大家有没有发现,虽然是在同一个板块内,房产属性和土地使用年限都相同的条件下,目前市场均价仍相差较大。这是因为在以上同等的硬性指标下,物业管理到位,小区品质好,价格会高于周边的住宅的小区。

如图所示,该套房子的土地用途是综合,房屋类型是「公寓」,即土地使用年限是50年的住宅。

在徐家汇板块,此类型的小区有:汇金广场(均价8万/平米左右)、亚都国际名园(均价9万/平米左右)、海螺花园(均价7.8万/平米左右)、实业公寓(均价7.7万/平米左右)、嘉汇广场(5.5万)、申峰大厦(8.8万)

如图所示,该套房子的土地用途是综合,房屋类型是「办公楼」,所以是办公产权的房子,目前也是提供酒店式公寓物业管理。

在徐家汇板块,此类型的小区有:嘉汇广场(4万/㎡)、中煌大厦(3。5万/㎡)、百第宜山大楼(3。2万/㎡)

由此,我们可以得出一般的规律,地段相同,品质相仿的小区,住宅产权的价位>综合用地住宅产权的价位>办公产权的价位。

说到底,相同地段中,房产属性和土地使用年限与价格密切相关,而跟房屋物业管理没有关系。我曾遇到有客户,以物业管理费的高低来衡量这个小区是不是办公产权,这是有偏差的。


办公产权的房子适合哪些客户购买呢?又有哪些好处?


我遇到过很多限购的客户,希望能优化资产配比,但在上海没有购房资格又想置办房产过渡,或者有些客户对股票和理财没有兴趣,认为此类房产的回报率还不错,还有一些客户刚开始创业,办公产权的房子就可以用于办公、公司注册。

非住宅的办公产权的房子有哪些好处呢?

1。办公产权的房子面积小,单价低,甚至有的月租金可以抵消每月房贷;

2。办公产权不受住宅限购政策,可以让您在上海落叶扎根,自用,出租,注册公司都可以,也可作为您资产配置的一个不错的选择;

3.按照目前的贷款政策,未来购买住宅时,非住宅贷款记录不影响住宅贷款首套的认定(即只要在上海无产权住宅且征信记录中无住房贷款记录,可享受首套住宅贷款政策);

4.一般来说,办公产权的房子一般商业氛围更强,也更能够聚人气。

对于「酒店式公寓」您还有什么问题吗?欢迎留言、讨论~

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